25 червня 2009
Чи реально обійти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення? Думок з цього приводу багато. Але чи можливо застосувати теорію на практиці і чи дасть це очікуваний результат? Своє бачення з цього приводу висловив Олександр Попов у своїй статті "пЛАН с препятствиями. Обойти мораторий на продажу с/х земель путем иллюзии заключения договора займа с последующим его неисполнением и обращением взыскания на участок вряд ли удастся" і не погодитись з автором не можливо. А ось у чому полягає суть:
Найбільш популярним способом обійти мораторій, не порушуючи вимог законодавства, була попередня зміна цільового призначення ділянки. Але з 13 січня 2007 року, коли в чинність вступив Закон України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів" №490-V, цей спосіб став не застосовний до угод між приватними особами. У відношенні ж державної і комунальної землі обмеження не встановлювалися.
Однак земля сільськогосподарського призначення не втратила своєї привабливості - активно шукаються нові способи законного подолання мораторію. Один з них був запропонований на форумі ЛІГАБізнесІнформ. Суть методу полягає в тому, що в угоді пропонується додати вид обігу стягнення на нерухомість після невиконання продавцем своїх зобов'язань по якій-небудь іншій угоді.
Найбільш простий варіант такої угоди - позика на суму, рівну ціні продажу. Після цього гроші, природно, не вертаються й кредитор (він же покупець) звертається в суд з вимогою повернути борг. Позичальник (він же продавець) не заперечує. Суд виносить рішення на користь кредитора-покупця, якому й дістається земля. Однак у цій схемі не все так просто, причому в основному для покупця.
У Земельном кодексі чітко встановлено, що на землю із цільовим призначенням «ведення товарного сільськогосподарського виробництва» стягнення може звертатися лише у випадку, якщо в боржника немає ніякого іншого майна. Тобто працювати на даному етапі схема буде тільки для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.
Правда, це правило, звичайно, можна обійти - наприклад, забезпечити угоду заставою ділянки. Але й тут на шляху покупця стає Земельний кодекс, який вказує, що іпотекотримачем землі сільськогосподарського призначення може бути винятково банк. Хоча є ще один шлях, прямо встановлений у кодексі: власник ділянки сам у суді може запропонувати звернути стягнення саме на землю. У такому випадку все залежить від судді, що навряд чи буде заперечувати, якщо сторони одностайно визначать, яким саме способом буде урегулювана справа.
Крім того, у Земельному кодексі передбачена обов'язкова реалізація земельної ділянки, на яку звернене стягнення, через публічні торги у формі аукціону. Тобто фактично мова знов-таки йде про угоду купівлі-продажу. А мораторій, заради обходу якого й затіяна вся ця схема, ніякого розмежування між добровільним і примусовим продажем не робить. Тобто, по суті, і обіг стягнення на землю неможливий (за винятком усе тієї ж іпотеки, доступної тільки для банків).
У даної схеми є ще один негативний момент. Угода, з якої починається її здійснення, цілком може бути оскаржена зацікавленими особами й визнана вдаваною (тобто зробленою для приховання здійснення іншої угоди). А Цивільний кодекс, у свою чергу, вказує, що вдавана угода регулюється за правилами, установленими для регулювання тієї угоди, яку сторони мали намір вчинити. Отже, сторони знову вертаються до мораторію й угода визнається недійсною.
Таким чином, обійти мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення шляхом створення ілюзії висновку, наприклад договору позики з наступним його невиконанням і обігом стягнення на земельну ділянку, не вийде. Якщо на етапах укладання договору й судових розглядів непереборних перешкод законодавством не встановлено, то на етапі стягнення вони є. Мова йде про те, що Земельним кодексом визначений лише один спосіб обігу стягнення на землю - її продаж з публічних торгів. За результатами торгів знову ж повинен бути укладений договір купівлі-продажу, що неможливий за умовами мораторію. Крім того, спосіб цей не вигідний покупцеві й у звичайних умовах, оскільки не можна гарантувати того, що в торгах не візьме участь хто-небудь інший і покупцеві не прийдеться заплатити за ділянку набагато більше, ніж він розраховував. Так що вплутуватися в подібні схеми не варто.
Джерело: www.seychas.com.ua
| < Попередня | Наступна > |
|---|
Коментарі
Кто ещё не видел, смотрим здесь, ребята - HD17.RU
Кто ещё не видел, смотрим здесь, ребята - HD17.RU