Держава охороняє і захищає права та інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна. У зв'язку з цим для запобігання порушення прав та інтересів неповнолітніх осіб при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна право власності  або право користування яким мають діти, в контексті законів були закріплені конкретні норми права, які покликані реалізувати дане завдання держави.

Так ч.3 ст. 15 Закону України "Про охорону дитинства" від  26.04.2001 № 2402-III встановлено, що батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання. Дещо згодом був прийнятий Закон України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" від 02.06.2005 № 2623-IV, ст. 12 якого встановлює, що неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів стосовно жилих приміщень.

 Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей. 

  Для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна.

 Виходячи зі змісту вищезазначених статтей абсолютно чітко зрозуміло, що без дозволу органу опіки та піклування продаж, обмін, дарування, застава та ін. правочини щодо нерухомого майна право власності на яке або право користування яким мають діти, неможливі. Жоден із нотаріусів не посвідчить такої угоди без зазначеного дозволу.

 Отже, маючи намір здійснити правочин щодо такого нерухомого майна,  батьки або особи, які їх замінюють (опікуни, піклувальники, прийомні батьки) перед тим як іти до нотаріуса повинні звернутися в орган опіки та піклування ( перелік установ, які є органами опіки та піклування ви знайдете в ч. 1 ст. 11 Закону України "Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування" від 13.01.2005 № 2342-IV).

 Орган опіки та піклування вивчає наступні документи:

заяву кожного з батьків (опікунів, піклувальників);

копію паспорта, довідку про присвоєння ідентифікаційного номера;

документ, що підтверджує право власності (користування) дитини на відчужуване майно;

витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий відповідно до законодавства;

копію свідоцтва про народження дитини;

довідку з місця проживання, про склад сім'ї та реєстрацію або витяг з домової книги;

копію рішення про встановлення опіки над дитиною (для опікунів, піклувальників);

копію рішення про встановлення опіки над майном дитини (для опікунів, піклувальників);

копію свідоцтва про укладення або розірвання шлюбу між батьками дитини (у разі наявності).

  У разі виїзду сім'ї на постійне місце проживання за кордон до зазначених документів додається довідка управління (відділу) у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб за місцем реєстрації сім'ї.

  Відповідно до п. 67  порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов'язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 р. N 866, дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло і оформлюється рішенням районної, районної у мм. Києві та Севастополі держадміністрації, виконавчого органу міської, районної в місті ради, витяг з якого заявникам видає служба у справах дітей. У разі виїзду сім'ї, в якій виховується дитина, за межі населеного пункту, у рішенні зазначається строк та умови придбання житла з урахуванням інтересів дитини.

 Тобто цілком впевнено можна сказати, що в разі, якщо при вчиненні правочину частка житлового приміщення дитини буде продана але в замін дитина не отримає, або отримає меншу частину іншого житлового приміщення, то орган опіки та піклування не надасть дозвіл на вчинення такого правочину. Також не буде дозволу і в тому випадку, коли дитина, маючи право корстування житлом, стосовно якого вчиняється правочин, не буде забезпечена правом користування іншим житловим приміщенням умови проживання в якому принаймні не гірші. Практика свідчить, що майже в усіх випадках, коли житло виступає  заставою орган опіки та піклування не надає згоди, якщо відсутні гарантії щодо майбутнього забезпечення житлом дитини у разі стягнення на заставлену нерухомість.

 І на останок зазначу, що не слід забувати про п.6 ст.203 Цивільного кодексу України, який встановлює - правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Тому на підставі ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України правочин, судом, може бути визнаний недійсним. Наслідком чого буде застосовано двосторонню реституцію - повернення сторін правочину у первісний стан.

Автор: Євген Кіріченко