19 липня 2009
Приказка про вплив бумажки на статус особи як не можна до речі стосується правовстановлюючих документів на нерухомість. Проста втрата (або крадіжка) таких документів може обмежити власника в його законному праві розпоряджатися своєю власністю, наприклад, продати її (навіть якщо право власності зареєстровано належним чином і ніким не оскаржується). Щоправда, закон передбачив способи визнання права власності, однак з пробілами, які заплутують і збивають з пантелику не тільки простих громадян.
Про суть справи
Отже, приводом для дослідження стало обговорення на форумі ЛІГАБізнесІнформ питання визнання права власності на квартиру, придбану на біржовому аукціоні, зареєстровану в БТІ належним чином, яку не можна продати через втрату біржового договору. Але поглянемо на проблему трохи ширше. Про те, що визнати право власності (тобто по суті отримати новий правовстановлюючий документ) можна через суд, каже ст. 392 ЦК: "власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності". Але плутанина виникає з причини неоднозначного підходу до її реалізації. Адже, з одного боку, логічний аналіз тексту статті дозволяє припустити, що позов до суду можна подати як у випадку суперечки щодо права власності, так і у випадку втрати правовстановлюючого документа, а з іншого, як показує практика, визначальну роль відіграють обставини, що провокують необхідність отримання правовстановлюючого документа. Отже, потреба у визнанні права власності може виникнути, по-перше, при вирішенні будь-якого цивільно-правового спору щодо майна, по-друге, при відмові БТІ здійснити які-небудь дії з причини відсутності оригіналу правовстановлюючого документа, а по-третє, для того, щоб у майбутньому мати право розпоряджатися майном (наприклад, відчужувати, передавати в заставу і т. д.). Відповідно і спосіб визнання права в цих випадках буде різний. Перші два, на відміну від третього, характеризуються наявністю спору. Це дає можливість звернутися до суду в порядку позовного провадження. У таких позовах вимога про визнання права буде основною вимогою, що стосується спору.
Спірна підстава
Для подачі позову необхідно наявність спору та відповідача. Якщо їх немає, варто подумати про інший вигляд провадження.
Перша ситуація буде розглядатися в суді за загальним правилом позовного провадження, при цьому однією з вимог може бути визнання права власності. Теоретики звертають увагу на доцільність об'єднання в одному позові кількох взаємозалежних позовних вимог. Про це писав ВСУ ще в листі "Про судову практику в справах про виключення майна з опису": "оскільки згідно зі ст. 144 ЦПК України (аналог нинішньої ст. 118 ЦПК) позивач вправі об'єднати в одній позовній заяві декілька вимог, пов'язаних між собою, в одному провадженні можуть розглядатись вимоги про визнання права власності на майно і виключення його з опису ". На думку коментаторів ЦК," звичайно, що такий підхід у формулюванні позовних вимог цілком прийнятний і в інших випадках, адже це дає змогу сторонам і суду уникнути розгляду кількох позовних вимог у кількох судових процесах, а відтак заощаджується процесуальний час ". У другому випадку відповідачем буде виступати БТІ. ВГСУ в п. 18 листа "Про деякі приписи законодавства, що регулють питання, пов'язані зі здійсненням права власності та його захистом" зазначив, що БТІ можуть бути "відповідачами за позовами про офіційне визнання права власності на об'єкт нерухомого майна, пред'явленого згідно зі статтею 392 Цивільного кодексу України ". Ось тут-то і виникає привід для дискусії. Деякі юристи-практики переконані (а теоретики припускають), що ВГСУ мав на увазі всі справи щодо визнання права власності (в т. ч. і в зв'язку з втратою документа), а не тільки власне суперечки, при яких оскаржуються конкретні дії БТІ. Однак як контраргументи хотілося б звернути увагу, що в листі ВГСУ йдеться саме про позови, тобто справи, що розглядаються в позовному провадженні, відмінним (від інших видів провадження, в яких, до речі, подаються не позови, а заяви) рисою якого є саме наявність спору. Виходить, немає спору – немає ні відповідача - ні позову. Виходячи з цього, приходимо до висновку, що приводом для звернення до суду з позовом до БТІ має бути відмова бюро здійснити певні дії у зв'язку з відсутністю правовстановлюючого документа. Більш того, у БТІ попросту не має повноважень визнавати право власності (воно тільки реєструє, а визнає суд), так що відповідачем за таким позовом (лише про визнання) воно бути не може, адже вимагати можна здійснення тільки дій у межах повноважень відповідача. Підтвердженням такої позиції є постанова ВСУ від 05.06.2007 по справі про визнання права власності на нерухоме майно, в якому зазначено: "бюро технічної інвентаризації ... здійснює лише реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що ставить під сумнів висновок суду про його можливість бути відповідачем щодо вимог ... про визнання права власності на спірне нерухоме майно ".
"Будь особливим!"
"Безспірну" вимогу про визнання права власності краще пред'являти в рамках окремого провадження.
Отже, звернемо увагу на третю ситуацію, яка, власне, і цікавила відвідувача форуму. Ніякого спору немає, але визнати право власності та отримати правовстановлюючий документ необхідно. Іншими словами, необхідно встановити факт володіння квартирою і видати підтверджуючий документ. Для цього існує особливий вид непозовного провадження – окреме провадження (ст. 234 ЦПК), яке й покликане встановлювати факти, що мають юридичне значення. Щоб не залишалося сумнівів у тому, ВСУ видав лист "Про судову практику в справах про встановлення фактів, що мають юридичне значення", в якому прямо вказав, що "суди повинні мати на увазі, що факт володіння громадянином житловим будинком на праві власності встановлюється судом, якщо у заявника був правовстановлюючий документ на цей будинок, але його втрачено і немає можливості підтвердити наявність права власності не в судовому порядку ". Отже, суд звернув увагу, що умовою звернення до суду про визнання права власності повинна бути відсутність можливості іншим чином підтвердити наявність права власності (наприклад, якщо немає другого примірника оригіналу правовстановлюючого документа). Як зазначає ВСУ далі, в таких справах заявник повинен подати докази відсутності можливості одержання чи відновлення відповідного правовстановлюючого документа. До речі, для ясності картини внесемо одне зауваження: витяг з Реєстру прав на нерухоме майно не є такими документом, він лише підтверджує зміст інформації про об'єкт в Реєстрі, а не право особи на майно. Перелік правовстановлюючих документів (серед яких є і рішення суду) можна знайти в додатку до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Витяг з Реєстру (якщо реєстрація виконана до втрати документа) знадобиться докласти до заяви в якості доказів, що підтверджують факт перебування майна у власності заявника. Згідно з п. 5.2 та 5.3 Тимчасового положення, для цього не потрібно в БТІ подавати правовстановлюючий документ. Достатньо заяви встановленого зразка та документа, що посвідчує особу (при необхідності ще й документ, що засвідчує повноваження представника). Крім того, необхідно подавати також докази неможливості відновлення втрачених документів.
ВИСНОВОК
Резюмуючи вищесказане, варто відзначити, що у випадку втрати правовстановлюючого документа і необхідності підтвердити право власності на нерухоме майно, можна звернутися до суду. При цьому подавати позов в порядку позовного провадження можна лише за наявності спору (наприклад, про право власності), для вирішення якого і потрібно підтвердження цього факту. Якщо ж потрібно лише визнати факт перебування об'єкта у власності, який ніхто не заперечує, тобто просто отримати правовстановлюючий документ, треба звертатися до суду із заявою про встановлення фактів, що мають юридичне значення, тобто в порядку окремого провадження.
Автор: Ольга Михайлинин,
| < Попередня | Наступна > |
|---|
