Яка доля приватизованої землі під будинком, розділеним між колишнім подружжям?

На сьогоднішній день неврегульованість деяких питань набуття права на землю створює складнощі у вирішенні спорів про розділ майна між подружжям. Зокрема, закон не дає однозначної відповіді на питання: чи має один з подружжя, що отримав частину нерухомості при розлученні, право на землю під нею, якщо земля приватизована на іншого. Судова практика, на жаль, також не дозволяє прийти до єдиного знаменника. Тим не менше, все ж спробуємо розібратися, на що може розраховувати кожен з подружжя у ситуації, що склалася.

Нещодавно ВСУ нагадав про те, що за старим Земельним кодексом земля під будинком, приватизована чоловіком, підлягає розподілу разом з будинком - спільно нажитим майном. Тобто жінка, що отримала при розподілі майна частину нерухомості, має право отримати і відповідну частину землі під нею у власність. Відповідно до ст. 30 старого Земельного кодексу, "при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить ... і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення". Виходячи з цього суд постановив наступне: "У разі будівництва на земельній ділянці будівель і споруд право власності на земельну ділянку відповідно виникає і в учасників права спільної власності на ці будівлі і споруди. Аналогічне право в учасників спільної власності на будинки і споруди виникає при приватизації земельної ділянки, на якій останні знаходяться ". Отже, у разі якщо спір про розділ приватизованої на одного з подружжя земельної ділянки (на якій стоїть спільний будинок) виникла до жовтня 2001 року, ділянка, швидше за все, буде визнана спільною сумісною власністю. Тепер хотілося б розібратися, на що, за нинішнім законодавством, у такому випадку може претендувати дружина. Для цього слід відповісти на питання: на якій підставі дружині може належати право на землю під її частиною будинку і чи може взагалі?

Найбільш очевидна підстава - розподіл ділянки як спільно нажитого майна (якщо ділянка приватизована на чоловіка під час шлюбу). Цей варіант має повне право на існування. За законом. Оскільки, згідно зі ст. 57 Сімейного кодексу, така ділянка, придбана у шлюбі, строго кажучи, не є особистою приватною власністю чоловіка.
Як вважає юрист ЮФ "Юрзовнішсервіс" Ольга Сліпченко, оскільки земля здобувається у власність (а точніше, приватизується) під час шлюбу і не є особистою власністю одного з подружжя, підстави виникнення якої визначені ст. 57 СК, це майно підлягає розподілу між подружжям. Тим не менше незгодним експерт рекомендує звертатися до суду, представивши докази того, що приватизована на одного з подружжя земля є його особистим майном, що не підлягає розподілу (див. "Розлучення і Закон"). На практиці (що нерідко важливіше закону), саме так і вирішується питання приватизованої землі. Оскільки розподіл землі ущемляє права сторони, приватизувати ділянку, тобто що використала своє особисте право на безкоштовне отримання землі, гарантоване державою.

Адвокат Адвокатської компанії "Коннов і Созановський" Дмитро Січкар роз'яснив, що приватизація згідно зі ст. 116, 118, 121 ЗК має індивідуальний характер. "Земельна ділянка надається кожному громадянину. Більш того, Верховний Суд України у своєму листі від 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08 "Про практику вирішення земельних спорів" зазначив: " Земельна ділянка, право власності на яку набуте шляхом приватизації , є особистою приватною власністю того із подружжя, кому вона безоплатно передана у власність, та не є спільною сумісною власністю подружжя". Хоча в ст. 57 Сімейного кодексу України встановлено, що особистою приватною власністю дружини, чоловіка є:
1) майно, набуте нею, ним до шлюбу;
2) майно, набуте нею, ним під час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування;
3) майно, набуте нею, ним під час шлюбу, але за гроші, які належали їй, йому особисто ".

За словами пана Січкаря, ВСУ фактично ототожнює приватизацію земельної ділянки до договору дарування. При цьому в листі ВСУ відсутнє нормативне обгрунтування висновку про те, що приватизована земельна ділянка є особистою приватною власністю одного з членів сім'ї. "У той же час, незважаючи на законодавчу прогалину в даному питанні, вважаю, що висновок Верховного Суду України є правильним. Так, виходячи з положень ст. ст. 116, 121 Земельного кодексу України кожен громадянин має право на отримання земельної ділянки у визначених розмірах безоплатно у власність. При цьому це право є персоніфікованим і не може відноситися до спільної сумісної власності незалежно від того, коли відбувалася приватизація земельної ділянки", - сказав адвокат. Отже, незважаючи на відсутність у законі прямих положеннь про те, що приватизована ділянка - особиста приватна власність подружжя, суди можуть прийняти саме таке рішення. Так що така підстава набуття права власності на землю не є прийнятною.

Інша підстава - право на землю під нерухомістю, відповідно до Земельного кодексу. Відповідно до ст. 120 чинного ЗК, "до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені" (як вважають теоретики, це відбувається "автоматично", як і до 2001 року). Далі стаття визначає, що при переході права власності на будівлі та споруди до кількох власників, право на ділянку визначається пропорційно до їхніх часток у вартості таких об'єктів. Аналізуючи дану норму, Дмитро Січкар звертає увагу на термінологічну неточність, яка проникла в ч. 4 ст. 120 ЗК і визначає порядок виникнення права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб, чомусь забуваючи про такий об'єкт, як житловий будинок (ч. 1 ст. 120 ЗК). Однак додає, що 5 листопада 2009 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю", який, зокрема, вносить зміни до ст. 120 ЗК, відповідно до якої у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлі або споруди кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам у праві власності житлового будинку, будівлі або споруди. Другим моментом, який заслуговує на особливу увагу, на думку адвоката, є критерій визначення часток у праві власності на земельну ділянку, а саме вартість будівлі чи споруди. "За таким критерієм власник меншої частки в будівлі або споруді при значній її вартості може отримати набагато більшу частку в праві власності на земельну ділянку. І якщо йти за таким принципом розподілу, то кожен власник буде прагнути зробити свою частку в об'єкті нерухомості якомога дорожче ", - уточнює пан Січкар. Разом з тим експерт звертає увагу на те, що в ст. 140 ЗК, яка містить в собі вичерпний перелік підстав для припинення права власності на земельну ділянку, відсутня така підстава, як перехід права власності на частину об'єкта нерухомості. Таким чином, на думку пана Січкаря, зміна часток у праві власності на земельну ділянку можливе тільки на підставі цивільно-правової угоди.

Закон vs. судова практика

Отже, Земельний кодекс, не дивлячись на надання права на землю під придбаною нерухомістю, не передбачив відповідного припинення права власності на земельну ділянку. Виходить, немає підстав припиняти право власності чоловіка на частину землі, належної дружині-власниці частини будинку, але в такому випадку порушуються права дружини на землю.

Однак, подивимося на ситуацію з такого ракурсу: а чи мав право чоловік приватизувати всю земельну ділянку під будинком на своє ім'я, коли частиною нерухомості (а, значить, і правом на землю під неї) на той момент володіла дружина (на праві спільної сумісної власності) ? Адже ст. 120 ЗК говорить про придбання (не розподіл) будинку, а будинок подружжя придбало внаслідок його зведення, тобто саме з цього моменту можна вважати, що у них виникло право на землю. Можливо, суд визнає і в цьому випадку правильним підхід, застосований ВСУ для наведеного вище судового рішення, тобто визнає придбану земельну ділянку загальною спільною власністю пари з самого початку, а не особистою приватною власністю чоловіка (незважаючи на лист від 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08 "Про практику вирішення земельних спорів"). Адже такий умовивід суддів ВСУ грунтується на нормах актуального цивільного законодавства, які зараховують майно, створене спільними зусиллями і засобами сім'ї, до спільно нажитого, з урахуванням права на землю. Але, як би там не було, це залишається лише позицією суду, результатом аналогії, аналізу, а не положеннями закону. До речі, це ж стосується і визнання приватизованої ділянки особистою власністю. На нормативну необгрунтованість такої позиції звернув увагу Дмитро Січкар. Однозначно законами встановлюється лише право подружжя на розподіл придбаного за час шлюбу майна (за рідкісним винятком) і право власника нерухомості на землю під нею (право власності або користування, залежно від ситуації). А також закон не передбачає такої підстави для припинення права власності на землю як відчуження частини нерухомості. А ще залишається той факт, що держакт на землю видано тільки на одного з подружжя. Вирішити спір може тільки суд. І його рішення багато в чому залежатиме від аргументованості позицій сторін. Тому, у суді потрібно будувати свою лінію доведення виходячи з бажаного результату, але взяти до уваги, що існує обгрунтування і протилежної позиції.

Висновок

Безперечно відповісти на питання, чи має один з подружжя при розлученні право на землю під його частиною будинку, приватизовану другим, не вдалося. У такій ситуації рішення буде приймати суд, виходячи з обставин справи і переконливості позицій сторін. Проте варто відзначити, що закон однозначно наділяє особу, яка придбала у власність нерухомість, правом отримати під неї землю у власність (або користування). ВСУ, в свою чергу, наполягає на тому, що приватизована ділянка - приватна власність того, чиє ім'я стоїть у держакті, незалежно від того, коли приватизація мала місце. Аналіз законодавства ж приводить до висновку, що земля під спільним будинком стає теж загальною, а не особистою власністю одного із співвласників. Так що особам, які бажають захистити свої інтереси в подібних суперечках, слід враховувати не тільки прогалини в законодавстві, але і відсутність єдиної позиції у самих суддів. А це, як не крути, підвищує шанси на успіх.

Автор: Ольга Михайлінін, джерело